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張曉梅: 新生代力量崛起 或給文旅商業模式帶來顛覆

發布時間:2019年09月02日 來源:

隨著人們生活水平的提高,文旅產業發展進入蓬勃發展期。

中國旅游研究院發布數據:2019上半年,國內旅游人數預計30.8億人次,國內旅游收入2.78萬億元,分別比上年增長8.8%和13.5%。世界旅游組織預測,到2020年,我國將成為世界第一旅游目的地和第四大客源市場。

面對龐大的文旅市場,包括房企在內多主體紛紛入局。面對與傳統房地產行業差異較大的文旅產業開發模式,房企要經歷怎樣的變革、融合才能在文旅市場取得一席之地?近日,在2019金梧桐國際文旅產業峰會上,山水文園集團總裁張曉梅接受鳳凰網房產獨家專訪時進行了詳細解答。

鳳凰網房產: 從政策的支持到市場的蓬勃發展,文旅產業方興未艾,您對中國未來文旅市場有何期許?
張曉梅: 中國已經迎來文旅消費的大時代。首先,世界文旅發展的風口和未來消費大的趨勢已經到了亞洲,而憑借自身強大的消費市場,中國成為亞洲文旅消費的核心動能。第二,中國內在消費消費群體數量巨大。第三,隨著國家的繁榮昌盛和人民生活水平的提升,國內購買力不斷提升。所以,我們預判粗獷式的大消費時代已經過去,企業需要更關注品質、關注細分領域,同時關注未來消費觀念的轉變。

與此同時,00后、95后、90后等新生代力量已經起來。這些新時代的消費群體對于知識掌握的速度、方式、方法以及對未來消費前瞻性和引領性的需求跟過去已經發生了隔代式的變化。這種變化所帶來產品模型、產品更新迭代以及科技、互聯網、智能化、5G和未來更多、更新的方式轉變。轉變背后,可能會給無論是商業模式、產品模型帶來顛覆。

鳳凰網房產: 房地產行業的發展及消費需求的變化帶來了文旅與地產的結合,您認為兩者之間的結合會給未來帶來哪些想象?
張曉梅: 過去我們認為房地產就是房地產,文旅就是文旅,后來做成了文旅+房地產,慢慢這個名詞又變成文旅地產。事實上,全世界所有成功的主題樂園、度假村或者旅游目的地,旁邊都是有人生活居住的。文旅和房地產事實上就是一種生活性的服務業和一種生產性的產業,應該把兩者結合在一起。舉個例子,以前老說產城,但很多產業新城白天有人在哪兒上班,晚上就變成了空城。那是因為在做產城的時候,只做了產業部分,沒有做生活的部分。今天我們要做新的商業模式,讓產業和居住有機融合,實現生活性的服務業和生產性的產業雙核驅動,構建一個能讓人生活和居住下來的地方。

鳳凰網房產: 山水文園打造新商業模式的核心競爭力是什么?
張曉梅: 山水文園核心競爭力就是三個:測研能力;IP轉換能力;運營能力。這三者的核心價值所在就是關注人。我們今天設計的所有產品模型初衷就是,不僅讓人能在這里工作、居住,還要讓人有生活。

鳳凰網房產: 房企做文旅面臨怎樣的挑戰,應該如何應對?

張曉梅:?文旅行業有三個特點:投資量非常大,回收周期長,運營壓力大。當前,許多企業做文旅面臨短貸長投的問題。一般文旅產業包括酒店、度假村等,投資回報期在15年左右,短期貸款周期可能只有2年到3年。目前,房企做文旅的傳統做法就是通過房地產項目快速去化所產生的現金滾動,彌補到產業投資里。隨著金融環境、資本環境、經濟環境等各方面的收緊或者變化,這個模式行不通了。這個模式一旦行不通,產業投資就陷入困局。一旦限價或市場下行或去化速度變慢,現金流就容易出現重大的問題和影響。近兩年很多企業出現了資金流和現金流問題,這種問題如果不解決,產業發展方向就會受到很大的影響。

這么多年我們不斷總結經驗和教訓,發現未來建立新模型的時候應該是1+1模式。左邊的產業部分,設計時要讓它能實現自我閉合,包括產業自我經營和自我收益閉合。當產業部分能實現自我閉合時,就會發現房地產部分只是錦上添花。


鳳凰網房產: 在新產業模式中,房企應該如何提升自身的融資能力?

張曉梅: 融資是當下非常熱門的話題。企業本身投資回報能力、運營能力、管理能力和信用能力,構成資本市場、投資人和消費者對于一個投資主體最基本的判斷。

運營能力是所有銀行評級和未來投資人能不能把錢投到項目上的前提條件。而無論任何機構、投資人判斷能不能給錢的前提條件就是項目本身要能賺到錢。那么相應的,企業投資回報能力就要達到投資委員會和風控最大的下限。

而當一個企業完成四個動作時,商業模式就閉合了。第一怎么找錢,第二怎么花錢,第三怎么收錢,第四怎么花錢。找錢就融資;花錢就是怎么去進行相關的投資和成本管控;收錢就是收入模型,收入來源是不是多樣化和多元,是不是穩定和持續增長;找了錢、花了錢最終還是要還的,四個步驟缺一不可。然而企業很多時候第三個環節就沒有做到,投資行為、做文旅的時候只關注前端。做這四個環節不是在項目結束的時候、不是找錢的時候,而是在做項目測研、定位報告、策劃研究、商業模式的時候,就要從這四個維度考慮。如果能夠做到這些,那么融資就不是個問題。

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